很多人考虑投资性房地产没考虑到后续投入的月供也相当于是定投，这部分成本也需要考虑。而且还有贷款利息，就算有租金收益，毕竟还需要续投一部分。

我刚才在别人文章里随便说了一下，现在严格计算一下收益。

我们假设现在投资一套北上的小户型（出租用，自己不住），总价500万，设贷款300万，自己要拿出200万。全额商业贷款。考虑到时限，我们选择十年期。

按照贷款计算器来算，4.9%商业基准，10年贷款总额3800786.24，支出利息800786.24。初始支出2000000首付，之后每个月支出31673.22。等额本息。

考虑到北上目前500万的房子大小和位置都属于平均水平左右，月租金不太可能超过一万。（我这1000万的房子月租金才1万）就按照8000算吧，这已经很高了。每个月去掉租金后实际需要支出 23673。我不考虑中介成本，没找到租客空房的几个月等… 

这样这十年还需要自己续投入2840760元，折合每年284076。

考虑用同样的钱来投资股票的情形。

200万本金，一次性购买招商银行A的股票（为简单起见）。假设股息率为3%，长期持有免红利税。每年可得6万红利，每年再定投284076+红利，第一年是 344076元。

假设招商银行股价不变，分红率也不变，十年红利全额再投资，并且每年投入如供房一样多的资金。

累积投入了2840760元，并获得分红1103686元，前后总共续投了394446元。此时总市值是594万元。

此时，假设房价也没涨，股价也没涨，投房产和投股票结果是：

房产： 累计投入4840760元（房租抵月供，无断租，无手续费，房租不下降），得到房产 5000000元，折旧10年，土地证减值七分之一。

招行股票：累计投入4840760元自有资金，1103686分红，合计3944446元，（红利再投资，无红利税，无交易，分红率不变）得到股票价值5944446元，无减值，折旧。

此时，银行股夹头略胜一筹～ 多得到1944446元。

再考虑房价和股价的上涨。

先考虑房价上涨。假设未来十年后房价上涨了一倍。因此，投资房产的人最后得到的是10000000价值的房产。考虑到房价上涨会带动租金上涨（租金比例不变），最后总和投入的按揭投入会降低。

10年翻倍，折合每年增长率是7%。租金同比例增长，实际支出的按揭如下（不考虑断租造成的关蚊子）

10年累计投入按揭 2474381，加上首付，总共支出4474381，获得10000000价值的地产，但已经减值七分之一的地权，不考虑房产税。

而假设招行股价每年也增加7%左右，10年才翻倍（……）分红率还保持3%不变。红利全额再投资，并且红利金额按照每年收盘价计算。

10年后，招行股价翻倍，投资者累积投入了6419003元，其中自有资金4840760元，分红投入1578243元，获得价值9860655价值的股票。

房产：投入4474381 收益 5525619

股票：投入 4840760 收益 5019865

看起来股票不划算？ 但是这五十万的差距还在于一些潜在的因素。

房产： 建筑10年折旧、10年土地证减值（或房产税）、断租损失、潜在的利息上升。租金收益率可能达到某个值后无法跟随房价上涨。

股票：潜在的股息提升、股价上涨。没有任何其他费用。

看起来股票少赚钱的原因是，股价上涨的过程中不断定投。而房价是用债务一次性投资了，因此享受了所有的涨幅。

下面考虑房价在接下来10年内继续上涨两倍的情况，这意味着这套500万的房产将升值到1500万。

投资房产的人最后得到的是10000000价值的房产。考虑到房价上涨会带动租金上涨（租金比例不变），最后总和投入的按揭投入会降低。

如果10年上涨2倍，则每年房价上涨幅度要求是11.6%左右。

但当租金涨到某个值时，将不会继续上涨，因为租金是由购买力决定的。

我们假设2016年价值500万的地产，租金已经达到20万/年时，受制于购买力无法继续跟随房价提升，接下来的时间内每年增长1%。

此时，共支出按揭（已扣减房租）2216909元，实际支付了 4216909元。

但当房价上涨2倍后，银行利息必然也会随之增高，造成支付的总额利息增高了。但这里我都不考虑，也不考虑由于租金变贵造成的空关时间和税务。

此时，房价为15000000，投资者支出了4216909元，收益为10783091。

但是，当房价上涨两倍时，对之前房地产的担忧将完全解除，银行股的估值将得到极大释放。意味着中国经济开始超级繁荣，我们什么事也没有！此时，假设银行股分红率每年增加1%，增加到8%后维持稳定。

由于戴维斯双击，市盈率相应提高，每年股价增速将大幅度超越房价。假设此时十年，股价增长了500%，折合年华收益率19.62%

此时投资者总投入了11906186元资金，其中自有资金4840760，红利9065426，获得市值33682313元！ 其中收益为28841553元。且没有任何税务麻烦和空关蚊子、折旧和减值～

此时，房产收益 10783091  可能还要支付房产税、折旧损失、因找不到租客而多支付的按揭

股票收益 28841553  无任何别的费用

因此，结论是：

如果房价和股价都不再上涨，显然是分红再投资的股票占有优势，但优势不太大。

如果你看好房产的大幅上涨，其实股票会涨得更厉害…因为在一个房价大幅上涨的社会里，必然出现百业兴盛，无论是银行金融还是房地产股，都会出现估值提升。而房产却没有这个过程。

但是房产有一个好：不容易被卖出… 如果你买了银行股，却天天听论坛上的傻逼讲经济要崩溃，或者自己去折腾…… 

作者：Velaciela
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来源：雪球
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